Bestemmelser om konsesjon ved erverv av eiendom, er regulert i konsesjonsloven. Dersom ervervet ikke er konsesjonsfritt, må ny eier søke kommunen om konsesjon. Søknaden må sendes den kommunen hvor eiendommen ligger.
Her finner du skjemaet på nynorsk.
Et eiendomserverv er konsesjonspliktig dersom det ikke er gjort unntak i konsesjonsloven eller i forskriften. Loven er slik at dersom det ikke finnes en konsesjonsfrihetsgrunn, eller erverver ikke kan bekrefte vilkår som er satt som betingelse for konsesjonsfriheten, må erverver søke konsesjon.
Andre konsesjonspliktige erverv enn eiendomsrett
Visse rettigheter har virkning som ligger nær en eiendomsrett eller de kan redusere eiendommens bruksmuligheter. Slike rettigheter kan utløse konsesjonsplikt dersom erverv av eiendommen ville ha utløst konsesjonsplikt.
Konsesjonsplikten oppstår eksempelvis ved
- stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over eiendom med mindre retten er stiftet for høyst 10 år av gangen uten adgang for brukeren til å kreve kontraktstiden forlenget.
- når eiers adgang til å rå over eiendommen eller få det økonomiske utbytte av den blir vesentlig innskrenket
- stiftelse og overdragelse av utbyggerkontrakter inklusive avtaler om fortrinnsrett til å foreta utbygging.
Eksempler på konsesjonspliktige overdragelser
Eksemplene nedenfor forutsetter at det ikke er konsesjonsfrihet på grunn av slektskap eller odel.
Bebygd eiendom på over 100 dekar
En eiendom har 10 dekar fulldyrka jord, og 10 dekar overflatedyrka jord. Ervervet er konsesjonspliktig fordi eiendommen er på totalt mer enn 100 dekar.
Bebygd eiendom med 40 dekar fulldyrka/overflatedyrka jord
En eiendom er totalt på 90 dekar og har 20 dekar fulldyrka jord og 20 dekar overflatedyrka jord. Ervervet er konsesjonspliktig, fordi eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord.
Ubebygd eiendom på totalt 90 dekar
En eiendom har 10 dekar fulldyrka jord, og 10 dekar overflatedyrka jord. Eiendommen er lagt ut som landbruks-, natur- og friluftsområde, samt reindrift i kommuneplanens arealdel. Ervervet er konsesjonspliktig fordi eiendommen er ubebygd og er lagt ut til landbruksformål.
Ubebygd eiendom i område regulert til landbruksformål
Eiendommen er i et område som i reguleringsplan er regulert til landbruksformål. Ervervet er konsesjonspliktig fordi eiendommen er ubebygd, og ligger i et område som i reguleringsplan er regulert til landbruksformål.
Formål med loven
Formålet med konsesjonsloven er å regulere og kontrollere omsetning av eiendom, for å oppnå et effektivt vern om landbrukets arealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Dette gjøres blant annet for å tilgodese:
- framtidige generasjoners behov
- landbruksnæringen
- behovet for utbyggingsgrunn
- hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser
- hensynet til bosettingen
Gebyr
Søker skal betale gebyr til kommunen for behandling av konsesjonssøknaden. Unntak gjelder der konsesjonssøkeren ervervet konsesjonsfritt på grunn av slektskap eller odel, og søker konsesjon fordi hun ikke skal oppfylle boplikten. Gebyret fastsettes av den enkelte kommune. Kommunen kan gi nærmere opplysninger om gebyret.
Konsesjon og boplikt
Boplikt betyr at noen må bo på eiendommen. Boplikten kan være personlig eller upersonlig. Personlig boplikt betyr at eier må bo der selv. Ved upersonlig boplikt kan andre enn eieren bo der.
Kommunen kan stille vilkår om boplikt for å innvilge konsesjon. Selv om en eiendom er konsesjonsfri, kan det være boplikt på eiendommen. Da vil boplikten være et vilkår for konsesjonsfriheten. Dersom erverver ikke kan oppfylle boplikten må det søkes konsesjon. Kommunen tar så stilling til om det skal gis konsesjon uten vilkår om boplikt.
Boplikt kan være bestemt gjennom
- forskrift om nedsatt konsesjonsgrense
- lovbestemt boplikt som betingelse for konsesjonsfriheten
- vedtak om konsesjon
Her kan du lese mer om boplikt
Konsesjonsvurderingen
Når ny eier søker konsesjon, gjør kommunen en konsesjonsvurdering. Hvis ervervet gjelder en landbrukseiendom, legges det særlig vekt på om:
- erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området
- ervervet innebærer en driftsmessig god løsning
- erververen anses skikket til å drive eiendommen
- ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet
- den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling
Det skal ikke foretas priskontroll av alle konsesjonspliktige erverv.
Hvis søknaden gjelder nær slekt eller odelsberettiget som ikke skal oppfylle boplikten, gjøres det ikke vurdering av pris eller om erverver anses som skikket til å drive eiendommen. I slike saker legges det særlig vekt på hensyn til bosetting i området, driftsmessig løsning, hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap. I tillegg legges det vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment.
Det gis vanligvis ikke konsesjon, når det oppstår sameie i eiendommen. Konsesjonsloven er allikevel ikke til hinder for at ektefeller eller samboere i ekteskapslignende forhold, jf. arveloven § 28 a gis konsesjon ved erverv av eiendom sammen.
Kommunen kan i konsesjonssaken
- gi konsesjon
- gi konsesjon på vilkår
- avslå konsesjon
Priskontroll
For noen konsesjonspliktige erverv er kommunen pliktig å foreta priskontroll. Det betyr at de vurderer om den avtale prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Ved priskontroll kan det fastsettes en lavere pris enn avtalt.
Det gjøres priskontroll på
- bebygd eiendom med over 35 dekar fulldyrket jord og overflatedyrket jord
- ubebygd eiendom med fulldyra jord, overflatedyrka jord eller innmarksbeite.
Det gjøres ikke priskontroll på
- bebygd eiendom med et brukbart bolighus når kjøpesummen er under 3 500 000 kroner
- bebygd eiendom med skog, innmarksbeite og uproduktive arealer
- ubebygd eiendom med skog og uproduktive arealer
Beløpsgrensen på 3 500 000 kroner gjelder eiendommer med boligbebyggelse som har en brukbar standard, slik at kjøperen kan tilflytte eiendommen. I denne forbindelse er det et vurderingsmoment om det er tilfredsstillende løsninger for vei, vann og avløp.
Avslag på konsesjon
Dersom konsesjon ikke blir gitt, skal kommunen sette en frist for videresalg. Erververen må da selge eiendommen til noen som kan få konsesjon eller som kan erverve konsesjonsfritt. Dersom erververen ikke overdrar eiendommen innen fristen, kan eiendommen bli tvangssolgt.
Risiko for konsesjon
Med mindre noe annet er avtalt har erververen risikoen for at konsesjon blir gitt. Dersom erververen ikke får konsesjon og derfor må videreselge eiendommen, kan hen tape penger hvis hen må selge eiendommen til en lavere pris.
Det er imidlertid full avtalefrihet ved eiendomsoverdragelser. Dette medfører at det kan avtales at selger skal ha risikoen for at konsesjon blir gitt, eller man kan avtale at selger skal har risikoen for at konsesjon blir gitt for enkelte deler av avtalen og kjøper skal ha det for andre deler. For eksempel kan man avtale at selger har risikoen for at konsesjon blir gitt når det gjelder den avtalte prisen, mens kjøper har risikoen for andre forhold enn prisen.